INQUILINOS QUE QUIEREN QUEDARSE CON EL INMUEBLE ALQUILADO

INTERVERSION DE TITULO.

FALTA DE PAGO DEL ALQUILER POR MAS DE DOS AÑOS.

ACTOS POSESORIOS.

                                           Acción reivindicatoria 

Si los demandados han invocado haber “intervertido el título” de su ocupación, pasando a ser poseedores “animus domini” y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede  prosperar.-

El art. 2353 del cód. Civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto  (“nadie puede cambiar por sí mismo”), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario  (“ni por el transcurso del tiempo”). De modo que, quien “comenzó a poseer por sí”, continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor (“ha comenzado a poseer por otro”). Y, quien comenzó su relación real como tenedor (“poseer por otro”), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor  (“mientras no se pruebe lo contrario”).

La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito,  ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -Art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -Art. 2455 y 2458 del Cód. Civil.

Si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios, transcurrieron más de dos años desde esos actos posesorios, el desalojo tendría que ser RECHAZADO. 

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir – (Arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador.

Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar.

Deber de restituir. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fines posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Resumen: Hay obligación de restituir: desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados: desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (Ejemp. ARBA, etc.)-. 

Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, estos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. 

Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no se haya recurrido al juicio de reivindicación-recuperación- por el propietario.