DENUNCIA DE VENTA DE UN AUTOMOTOR

Con la denuncia de venta, el vendedor del vehículo tiene en poder un comprobante que lo libera de toda responsabilidad por lo que pueda llegar a ocurrir con ese auto o con su nuevo dueño. El trámite se realiza en el Registro de la Propiedad Automotor. Si comprador y vendedor van juntos, pueden hacer directamente la transferencia de la titularidad del vehículo y así el anterior dueño no tiene necesidad de tramitar la denuncia de venta.

¿Es obligatorio tramitar la denuncia de venta? No. Lo que sí es obligatorio es el trámite de transferencia de la titularidad, que debe hacer el comprador del auto. De todos modos, al vendedor le conviene realizar la denuncia de venta, para liberarse de cualquier responsabilidad por lo que pueda ocurrir con ese auto. ¿Cómo hago la denuncia de venta del vehículo? El vendedor, tiene que presentarse en el Registro de la Propiedad Automotor (RNPA) de la jurisdicción de radicación del vehículo. Para hacer el trámite, deberá conocer los datos personales del comprador: nombre, domicilio y número de DNI y completar el formulario 11, de denuncia de venta. Finalizado el trámite, el Registro procederá a citar al nuevo dueño del auto, para que realice la transferencia a su nombre, en el plazo de los 30 días hábiles de presentada la denuncia. ¿Puedo hacer la transferencia junto con el comprador? Es lo ideal. De este modo el vendedor transfiere la titularidad del automóvil al comprador, sin necesidad de tener que gestionar la denuncia de venta. ¿Qué sucede si el comprador no se presenta? A partir del día 31, comienza a correr una mora y se le decreta la prohibición de circular. Esto no implica ningún riesgo para el antiguo dueño del auto, ya que gracias a la denuncia de venta, puede despreocuparse de lo que pase con ese auto y con su actual propietario. ¿Tengo que dar la baja del auto en la Dirección de Rentas? También conviene porque, si bien, es el RNPA el que envía cada mes los datos de todas las denuncias de venta en un disquete a la Dirección de Rentas, a veces, por problemas del sistema, estos informes no pueden cargarse en la computadora y quedan sin actualizar. Para la baja, sólo debe llevar una fotocopia de la denuncia de venta. Además de la denuncia de venta, ¿necesito un certificado por responsabilidad civil? No, porque ese trámite está incluido en el formulario 11. Esto es, la responsabilidad civil, cambia de manos a partir del trámite de la denuncia de venta. No hace falta comprar un boleto de esos que venden en las librerías y que a veces las partes firman para dejar asentada la responsabilidad civil. Porque, aún si las firmas están certificadas por escribano, dicho boleto puede llegar a servirle como prueba ante un eventual juicio, pero no tiene validez para el Registro. ¿Pueden llegar a hacerme juicio si ya vendí el auto? Sin la denuncia de venta, sí. El accidentado o los deudos, en caso de muerte, puede iniciar un juicio al conductor como al titular del auto. Luego, el antiguo dueño tendrá a su vez que replicar las acciones legales en su contra hacia el causante del accidente, en este caso el nuevo propietario del auto. Si tengo el boleto de compra venta, pero no hice la denuncia de venta, ¿qué me puede pasar? Continúa siendo responsable la persona a cargo de la titularidad del vehículo, tanto en lo civil y penal, como en lo tributario. Si el comprador comete una infracción o protagoniza un accidente, el vendedor se verá obligado a probar su inocencia. ¿Cuánto cuesta realizar una denuncia de venta? Tiene un valor fijo de 32 pesos, para Capital Federal y Provincia de Buenos Aires. Caso inverso. Tranquilidad para el comprador ¿Cómo averiguo si el auto que voy a comprar está embargado? Suele ocurrir que cuando el nuevo dueño va a tramitar la transferencia, se encuentra con que el auto está embargado o inhibido por una medida cautelar. Para evitar este mal trago conviene siempre, antes de realizar la compra, pedir un informe de dominio en el RNPA, más la verificación del auto, para asegurarse que el número de motor y chasis no esté falsificado. ¿Si no quiero que me lleguen las multas del dueño anterior?  El comprador debe presentarse en la justicia de faltas de la jurisdicción donde está registrado el auto y pedir el cambio de titularidad y un informe de libre deuda. Así se asegura de que no va a recibir ninguna infracción cometida por el dueño anterior y se ahorra la molestia de tener que hacer aclaraciones por cada multa que llega. Para consultas y trámites sobre estos temas puede concurrir personalmente a la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y Créditos Prendarios, ubicada en la calle Corrientes 5666 de Capital Federal, de lunes a viernes de 8 a 16.  El teléfono de Rentas Automotor de Capital Federal es el 4011-7482 y el de Rentas Automotor de la provincia de Buenos Aires es el 4011-7583.

INQUILINOS QUE QUIEREN QUEDARSE CON EL INMUEBLE ALQUILADO

INTERVERSION DE TITULO.

FALTA DE PAGO DEL ALQUILER POR MAS DE DOS AÑOS.

ACTOS POSESORIOS.

                                           Acción reivindicatoria 

Si los demandados han invocado haber “intervertido el título” de su ocupación, pasando a ser poseedores “animus domini” y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede  prosperar.-

El art. 2353 del cód. Civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto  (“nadie puede cambiar por sí mismo”), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario  (“ni por el transcurso del tiempo”). De modo que, quien “comenzó a poseer por sí”, continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor (“ha comenzado a poseer por otro”). Y, quien comenzó su relación real como tenedor (“poseer por otro”), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor  (“mientras no se pruebe lo contrario”).

La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito,  ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -Art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -Art. 2455 y 2458 del Cód. Civil.

Si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios, transcurrieron más de dos años desde esos actos posesorios, el desalojo tendría que ser RECHAZADO. 

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir – (Arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador.

Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar.

Deber de restituir. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fines posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Resumen: Hay obligación de restituir: desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados: desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (Ejemp. ARBA, etc.)-. 

Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, estos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. 

Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no se haya recurrido al juicio de reivindicación-recuperación- por el propietario.

EL RECIBO

 El recibo, es un documento legal, donde el vendedor declara una suma de dinero recibida a cambio de un bien o servicio. 

Lo más recomendable si se necesita  hacer varios recibos, es comprar en una librería (papelería) un talonario.

Con numeración. Lugar y fecha. Recibí del Sr. (nombre, apellido y DNI), la cantidad de $ .- (pesos, la cantidad en letras) en concepto de Adelanto / Pago total / Cancelación parcial respecto a la Compra / Venta / Alquiler de  (descripción) Firma, aclaración y DNI de quien recibe el dinero (vendedor - locador). 

• No lo firme antes de recibir y contar el dinero.
• En caso de ser necesario puede anularlo, para ello es necesario escribir al frente del mismo en letra legible “ANULADO”, y se deberá firmar por quien entregó el dinero que está en conformidad de anular dicho recibo de dinero.
• Recordar  que es un documento.
• Describir detalladamente el  concepto y si hay reserva de derechos.
• En caso de usar un talonario, ya viene previsto, se podrá usar un papel carbónico a fin de poder entregar el original al deudor  (quien entrega el dinero) y quede para el receptor del dinero una copia. 

Caracteres:

 1.-Es la prueba del pago de la deuda con la que cuenta el deudor, quien puede oponerlo ante el reclamo del acreedor.

2.- No se exigen para este documento escrito formalidades especiales pero mínima-mente debe contener las siguientes: ser claro, y expresar la fecha, el lugar, quien o a nombre de quien se efectuó el pago, el medio de pago, el concepto por el cual se hizo, y la suma abonada expresada en letras y números para evitar adulteraciones. Debe contener la firma y sello o aclaración, del acreedor o su apoderado o representante legal en su caso. Si lo otorga una empresa es conveniente que a continuación de la firma y aclaración, se añada el cargo que ocupa en la entidad el suscriptor del recibo. 
3.- Prueba la cancelación de  la deuda en forma total o parcial. Es conveniente que conste en el recibo el saldo que aún resta abonar. 
4.-El recibo también sirve a los fines tributarios. 
5.-Los recibos documentan todo tipo de pago, como por ejemplo, el precio abonado por un comprador en un contrato de compra venta, el dinero entregado por el locatario como pago de su locación. 
6.- Favor Debitoris.
El artículo 624 del Código Civil argentino dispone que cuando el acreedor emite un recibo de pago por el capital adeudado sin referirse a los intereses, se extingue la obligación del deudor respecto a ambos aspectos. Si el acreedor quisiera que solo extinga el capital debe aclararlo en el recibo, ya que la ley presume, sin admitir prueba en contrario (iure et de iure) que abonó los intereses o que el acreedor se los ha condonado.
 

• La falta de recibo no impide al deudor probar que ha abonado su deuda, pero estas pruebas serán estrictamente analizadas.

• El deudor debe exigir el recibo a su acreedor, y de negarse, debe optar el deudor por efectuar la consignación judicial. medio para probar su cumplimiento

• Un recibo por el pago de una cuota, presume el pago de las anteriores

• Se niega la posibilidad de pago anticipado al deudor  -salvo pacto.

COMO SIGUE EL CONTRATO CUANDO MUERE EL INQUILINO?

En las cláusulas de los contratos de alquiler suele hacerse referencia a la muerte del garante, pero no a la del inquilino. Cuando esto ocurre, ¿se tienen que ir los familiares? Y si vive solo y deja deudas, ¿quién las paga? ¿Qué rol ocupa el garante con los herederos?.

El inquilino tuvo la mala suerte de morirse antes de finalizar el contrato. En la cabeza del propietario estuvo siempre presente la idea de que, tal vez, el inquilino dejara de pagarle el alquiler, entregara la vivienda hecha una ruina o directamente no tuviera ninguna gana de devolverla. Pero no creyó que si algo malo le iba a suceder a ese contrato era que se le fuera a morir justo el inquilino. Por eso, tales previsiones no suelen aparecer en los contratos de alquiler, aunque sí las referidos a la muerte del garante. Por empezar, el artículo 1.496 del Código Civil cubre en parte este vacío al señalar que los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino se transfieren a sus herederos. Entonces, si el inquilino vivía con su familia, sus ocupantes tienen derecho a continuar en la propiedad hasta el vencimiento del contrato. Como también persisten para ellos las obligaciones: en caso de dejar de pagar el alquiler, quedarse en la vivienda una vez vencido el plazo o incumplir el reglamento en cualquiera de sus formas, el propietario puede iniciarles juicio como si se tratase del mismo inquilino. Si, en cambio no existe un incumplimiento del contrato por parte de los herederos, el propietario no los puede obligar a dejar la vivienda en forma anticipada, porque esto generaría incertidumbre en sus ocupantes y constituiría un abuso por parte del propietario. El inquilino fallecido dejó deudas, ¿quién las paga? Los herederos y el garante, en forma solidaria. Si el acreedor pretende cobrarles a los primeros, deberá presentarse en la sucesión para que le salden la deuda. Si el inquilino muerto dejó más pasivos que activos, el acreedor podrá exigir sólo los bienes de la sucesión, pero no podrá tocar el patrimonio personal de los herederos, salvo que éstos hubieran renunciado al beneficio de inventario. ¿Quién está en condiciones de habitar el inmueble alquilado?Las personas que figuren en el contrato: por ejemplo, el titular del alquiler en compañía del grupo familiar que ocupaba el inmueble. ?El contrato seguirá su curso normal hasta el final del contrato, y el garante deberá responder por los inquilinos vivos, salvo que éstos dispongan resolver el contrato anterior y hacer uno nuevo o renovarlo sin su consentimiento. ¿Y si los parientes herederos son irresponsables? Igual deberá respetarse el contrato hasta el final. Es cierto que cuando alguien alquila un inmueble, tiene en cuenta las garantías morales y económicas de la persona a la que se le va a alquilar; sin embargo, no es razón esta para dejar en la calle a los familiares del difunto, salvo que dejen de pagar el alquiler o se les termine el contrato. ¿Y si el inquilino vivía solo y un pariente quiere ocupar la propiedad?Como al morir el titular del alquiler también se extingue el contrato, porque ya no tiene razón de ser, el familiar con intenciones de ocupar el inmueble, deberá contar para ello con la aprobación del propietario, ya sea para habitarlo hasta la finalización del contrato o firmando uno nuevo. Si el propietario no acepta ninguna de las propuestas, el contrato se termina.

 

RESOLUCIÓN ANTICIPADA DE UN CONTRATO DE ALQUILER DE UN INMUEBLE

Notificación de resolución anticipada

En mi carácter de locatario del inmueble ubicado en la calle ________________, Ciudad de ________________, Provincia de _________________, conforme contrato de locación firmado el ___ de _________ de 200__ con vigencia entre __ de ________ de 20__ y el __ de __________ de 20__, Comunícole que cumpliendo con el artículo 8 y 29bis  de la ley 23.091 (y la cláusula ___________ del contrato mencionado) ejerzo el derecho de resolución anticipada. Consecuentemente, cumplo en notificarle por este medio fehaciente y con la anticipación (60 días) establecida en la norma citada, que el día ___ de ________ de 20__ procederé a hacerle entrega del inmueble (desocupado, libre de ___________) y llaves del mismo, así como la indemnización de _________ toda vez que han transcurrido ___________. Asimismo, haré entrega de los comprobantes de servicios pagos. 

Queda Usted debidamente notificado.

CERTIFICACIÓN DE FIRMA

CERTIFICACIÓN DE FIRMA

Los actos notariales extraprotocolares de certificación de firmas y de impresiones digitales constituyen instrumentos públicos (artículo 979, inciso 2º del Código Civil), pero ello no le confiere tal calidad a los respectivos documentos a los cuales acceden las signaturas o impresiones dactilares

Definición.

El acto notarial de certificación de firma es aquel en el cual el Escribano declara que un requirente suscribe en su presencia un documento, registrando dicha rogatoria en el protocolo o en el Libro de requerimientos.

Justificación de identidad.

El Escribano interviniente deberá individualizar a los requirentes, quienes justificarán su identidad conforme a lo establecido en el art. 1002 del Código Civil.-

Documento parcialmente en blanco.

Podrá certificarse la firma que se consigne en un documento parcialmente en blanco, haciéndose constar detalladamente tal circunstancia en el acta de requerimiento y en el acto notarial de certificación

Calificación del contenido del documento.

Sin perjuicio del deber de asesoramiento, el Escribano no es responsable del contenido del documento cuya firma certificará. No obstante,  deberá negarse a efectuar la certificación en los siguientes casos:

a) Cuando contuviere cláusulas contrarias a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres. 

b) Cuando versare sobre negocios jurídicos que requieran para su validez la forma de la escritura pública u otra clase de instrumento público y estuviere redactado atribuyéndole los mismos efectos y eficacia o en forma tal que pudiera interpretarse que se ha querido dar al mismo el alcance de aquellos instrumentos.

Firma ya estampada.

No se certificarán firmas ya estampadas. En tales casos, el Escribano exigirá que el compareciente vuelva a firmar en su presencia una declaración en la que reconoce como propia la firma que obra precedentemente, haciéndose constar tal circunstancia en el acta de requerimiento y en el acto notarial de certificación de esta última firma.

Distinta data.

Cuando el Escribano sea requerido para certificar firmas en un instrumento que ya se encuentre  datado –en igual o distinta demarcación territorial a la de su competencia- procederá a consignar el lugar y la fecha en que efectúa el acto notarial de certificación, con total prescindencia de los que figuren en el documento.

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10 CONSEJOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE.

                      

Son 10 consejos concretos con los que se abarca un 80% de los peligros de alquilar.

1)  Sacar la cláusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Código Civil.

Explicación: Comúnmente esta cláusula esta acompañada por otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo, lo cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas condiciones. Por ello si firmamos la cláusula esa, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una pérdida en la instalación de gas tenemos que pagar la reparación de toda la instalación, así como también las reparaciones por filtraciones, calefón, electricidad, etc. Lo cual implicaría una estafa, ya que ellos conocían el estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es una vía crucis sin garantía de lograrlo.

2)  Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo si DNI.

Explicación: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueño, para ello ya deberíamos pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78 mas honorarios de abogado, y tarda 10 días hábiles.

3)  Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.

Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.

4)  Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo.

Explicación. Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de término que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término. El argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo así lo exprese. En caso de decirnos que no, que exprese la condonación o renuncia a su posterior reclamo, o mas sencillamente, que ponga como día de pago uno dentro del termino. Si esto no queda cerrado el locador tiene 10 años para reclamar por esos días colgado de pago atrasado, más los intereses de todo el periodo, más las costas del proceso ejecutivo, más los honoraros del abogado.

5)  Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato.

Explicación: Este tipo de cláusulas son usurarias. Usura es la percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisaría o fiscalía cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la vía penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias de conflicto tan grave.

6)   Notificar por carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo.

Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento. Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que sino mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender, pero lo fácil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos correr este riesgo.

7)  Que el depósito que dejamos al momento de entrar en la locación sea en dólares, y que se transcriba el número de serie de cada uno al final del contrato, o en medio.

Explicación: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la locación debemos tomar esta precaución, ante la cual el locador, si no piensa quedárselo, debería aceptar. La razón radica en que en la justicia son adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retención indebida que implica la no restitución en tiempo y forma del depósito entregado oportunamente. La retención indebida es un delito penal, y se configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo, no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurídicos inadmisibles. El más usual es sostener que la retención indebida no procede por dinero, por ser bien fungible o por no existir prisión por deudas. Pero admiten que en el caso de retenerse dólares el delito se encontraría configurado. Así, podríamos desistir de la acción penal por la que el locador seria llamado a declaración indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de un penalista, a cambio de la legítima restitución del depósito.

8)  No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos.

Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el contrato. Esto pone al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino, ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venia pagando hasta el último mes de contrato.

9)  Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo.

Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante. Y la única solución definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el recibo correspondiente, es la consignación judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado.

10)   Siempre tratar de alquilar a dueño directo.

Explicación: Las inmobiliarias que interceden comúnmente exigen ilegítimamente el pago de la comisión al inquilinos, bajo condición de no alquilarle si no la abona. Y comúnmente también exceden el límite máximo del 4,15% que pueden percibir como comisión tomando como base el monto total del valor del contrato. Además el negocio de las inmobiliarias es que cada dos años se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Así como también son los que poseen la experiencia para realizar contratos con cláusulas abusivas como las acá explicadas, y accionarlas en su momento.

LA PRUEBA ILICITA

LA ILICITUD DE LA OBTENCIÓN DE LA PRUEBA

… Es aplicable, en este aspecto, la norma que al efecto contiene el CPCCN, cuyo art. 378 admite la producción de las pruebas previstas en la ley o de las que el juez disponga, “siempre que no afecten la moral, la libertad personal de los litigantes o de terceros.” 77 Por ello son inadmisibles las grabaciones telefónicas clandestinas, las fotografías, películas, etc., tomadas de la misma manera, en violación a la privacidad de la persona y salvo que se trate de hechos ocurridos públicamente;…

Fuente:  ( http://www.gordillo.com/pdf_tomo4/capitulo6.pdf).

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