Son 10 consejos
concretos con los que se abarca un 80% de los peligros de alquilar.
1) Sacar la cláusula del
contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban
realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y
1545 del Código Civil.
Explicación: Comúnmente esta cláusula esta acompañada por
otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo, lo
cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas
condiciones. Por ello si firmamos la cláusula esa, al momento de devolverlo pueden
llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una pérdida
en la instalación de gas tenemos que pagar la reparación de toda la
instalación, así como también las reparaciones por filtraciones, calefón,
electricidad, etc. Lo cual implicaría una estafa, ya que ellos conocían el
estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es una vía crucis
sin garantía de lograrlo.
2) Corroborar al momento de la firma que el que
figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo si DNI.
Explicación: Si la persona que firma no es realmente la
persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario
desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de
recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es
una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier
responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si
pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No
gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las
personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos
tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueño, para ello ya deberíamos
pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78
mas honorarios de abogado, y tarda 10 días hábiles.
3) Corroborar que figure bien claro donde se
pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.
Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un
lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la
inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un
recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor
cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto
nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago
integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por
lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los
cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no
queremos que rematen la propiedad del garante.
4) Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago
establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10
como mínimo.
Explicación. Si por cualquier razón pagamos fuera de este
término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos
abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de
término que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término. El
argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos
piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo
en ese mismo momento y que el recibo así lo exprese. En caso de decirnos que
no, que exprese la condonación o renuncia a su posterior reclamo, o mas
sencillamente, que ponga como día de pago uno dentro del termino. Si esto no
queda cerrado el locador tiene 10 años para reclamar por esos días colgado de
pago atrasado, más los intereses de todo el periodo, más las costas del proceso
ejecutivo, más los honoraros del abogado.
5) Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales
son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con
respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato.
Explicación: Este tipo de cláusulas son usurarias. Usura es la
percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia
de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier
comisaría o fiscalía cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o
pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la vía
penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias
de conflicto tan grave.
6) Notificar por carta documento cualquier
anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro
bolsillo el arreglo.
Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones
estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es
que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento. Esto
a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera
posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de
notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a
reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que
sino mandamos
la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue
descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por
ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender,
pero lo fácil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos
correr este riesgo.
7) Que el depósito que dejamos al momento de
entrar en la locación sea en dólares, y que se transcriba el número de serie de
cada uno al final del contrato, o en medio.
Explicación: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la
locación debemos tomar esta precaución, ante la cual el locador, si no piensa quedárselo,
debería aceptar. La razón radica en que en la justicia son
adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retención indebida que implica la no restitución en
tiempo y forma del depósito entregado oportunamente. La retención indebida es un delito penal, y se
configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo,
no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los
locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurídicos
inadmisibles. El más usual es sostener que la retención indebida no procede por
dinero, por ser bien fungible o por no existir prisión por deudas. Pero admiten
que en el caso de retenerse dólares el delito se encontraría configurado. Así,
podríamos desistir de la acción penal por la que el locador seria llamado a
declaración indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de
un penalista, a cambio de la legítima restitución del depósito.
8) No esperar al último mes para
renovar el contrato o mudarnos.
Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos
días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de
negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo
quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el
contrato. Esto pone al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino,
ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene
habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo
precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se
encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y
tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra
contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas
posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por
el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé
penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en
el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a
tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venia
pagando hasta el último mes de contrato.
9) Al final de todo no entregar la propiedad si
no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo.
Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que
acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos
inicie un juicio ejecutivo por
alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo
iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación.
Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la
posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se
paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora
de alquilar o salir de garante. Y la única solución definitiva
si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el
recibo correspondiente, es la consignación judicial de las mismas en sede
judicial con el patrocino de un abogado.
10) Siempre tratar de alquilar a dueño directo.
Explicación: Las inmobiliarias que interceden comúnmente exigen ilegítimamente
el pago de la comisión al inquilinos, bajo condición de no alquilarle si no la
abona. Y comúnmente también exceden el límite máximo del 4,15%
que pueden percibir como comisión tomando como base el monto total del valor
del contrato. Además el negocio de las inmobiliarias es que cada dos años se
cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos
iniciales de nuevo. Así como también son los que poseen la experiencia para
realizar contratos con cláusulas abusivas como las acá explicadas, y
accionarlas en su momento.
